乐乎集团罗意：北京长租公寓市场迎来 "外围崛起与核心区突破” 新机遇

北京,8月20日 —— 在由中国房地产经纪学会(以下简称 “中房学”)主办的“2025中国住房租赁发展论坛”上,乐乎集团创始人兼 CEO 罗意发表主题演讲,深度剖析北京住房租赁市场的投资现状、租户需求变化及未来布局逻辑。基于乐乎集团对市场的长期跟踪与数据积累,罗意指出,当前北京长租公寓市场正呈现 “外围热度持续、核心区边界突破” 的新特征,产业集聚与地铁通勤廊道成为驱动投资的核心变量。

市场格局:外围主导,核心区改造机会显现

罗意首先梳理了北京长租公寓市场的成交态势。数据显示,近年来北京长租公寓项目以五环外为主,增值型项目占绝大多数,机构投资人是市场主力(外资约占 30%),且金融机构更偏好 “拎包入住” 的成熟项目。

从具体交易来看,2025 年建信望京、建信古城等项目以资产交易形式完成转让,交易单价约 2 万元 / 平方米,交付标准均为 “拎包入住”,资本化率(CapRate)均超 6%,凸显金融资本对高成熟度运营项目的青睐。而六环外项目价格普遍在 1 万元 / 平方米左右,如昌平硅谷 SOHO 2025 年成交单价约 9880 元 / 平方米,反映出外围区域的成本优势。

值得关注的是,随着部分区域写字楼有效租金低于长租公寓,核心区 “商改租” 逻辑逐渐成立。“过去公寓投资多在城市外围,但现在核心区写字楼改造为长租公寓的案例开始涌现,市场版图正在向二环内延伸。” 罗意强调,这一变化为投资者提供了新的价值挖掘空间。

需求侧变迁:年轻租户主导 “科技 + 实用” 新偏好

在租户需求层面,罗意分享了乐乎集团基于 20 家门店、695 份问卷的调研结果。数据显示,18-35 岁年轻群体已成为市场主力,其对居住空间的需求正从 “基础功能” 向 “科技赋能 + 场景实用” 转变。

“传统家具家电的‘无用化’与智能设备的‘刚需化’形成鲜明对比。” 罗意指出,调研中 26% 的租户认为电视是 “最无用家电”,而微波炉(46%)、投影仪(26%)成为最受期待的设施;在新增需求中,人脸识别系统(首选率 74.73%)、送物机器人(64.43%)等智能设备高居前列,反映出 “科技住宅” 已成为年轻租户的核心诉求。

投资逻辑:锚定 “产业 + 地铁” 双引擎

结合市场现状与需求变化,罗意提出北京长租公寓的核心投资策略 —— 围绕 “产业集聚区 + 地铁通勤廊道” 布局。

从产业维度看,科技、金融等高薪产业集聚区周边形成租金高点。例如,望京因互联网企业集聚,一居室平均租金达 7373 元 / 月,坪效 109 元 / 平方米 / 月;而上地、西二旗依托中关村科技园,租金水平甚至超过部分二环区域。“产业人口的租金承受力强,供需关系紧张,是投资的安全垫。”

从通勤维度看,地铁线的 “空间折叠” 效应显著。以 15 号线为例,从望京到顺义,租金随距离递减(望京东一居室租金 1.1 万元 / 月,顺义约 3000 元 / 月),但沿线形成明显的需求外溢,花梨坎、后沙峪等站点因高坪效成为投资热点。罗意强调,1 号线、6 号线、15 号线等放射状线路沿线,是 “时间换租金” 型租户的主要选择,具备持续投资价值。

具体到区域,罗意建议重点关注七大方向:中心城区(四环内)的高端项目机会;上地、西二旗等科技产业密集区;望京至顺义的 15 号线沿线;朝阳东部至通州的通勤带;亦庄产业人口外溢区;丰台科技园至房山的 9 号线 / 房山线沿线;以及首钢地区的金融街外溢承接区。

结语:行业进入 “精细化运营” 决胜阶段

罗意表示,随着北京保租房、集体土地租赁住房等供给持续增加(截至 2024 年 10 月累计筹集保租房 34.6 万套),市场已从 “增量争夺” 转向 “存量运营”。“未来,谁能精准匹配租户需求、高效利用空间、嫁接科技与服务,谁就能在竞争中脱颖而出。”

作为北京集中式公寓市场规模第一的品牌,乐乎集团将持续深耕 “产业 + 地铁” 核心区域,以智能化改造和社群运营提升项目价值,为行业提供可复制的运营范本。

此次演讲为中房学峰会带来了前沿市场洞察,也为住房租赁行业投资者、运营者提供了清晰的布局指引。

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