存量时代破局，深规院交流会探索低效用地再开发与城市更新新路径

2025年9月26日，深圳市城市规划设计研究院（以下简称“深规院”）2024—2025年度项目交流会顺利召开。本次会议以“低效用地再开发与城市更新、高质量发展目标下的城市更新实践”为主题，聚焦城市发展从增量扩张向存量优化的深刻转型，围绕政策演进、规划编制、项目实施及制度创新等关键议题展开深入研讨，为新时期城市更新工作提供实践指引。

三大专场深度解析实践路径

如今，中国城镇化水平趋于饱和，城市发展已进入存量优化阶段。中央城市工作会议明确将城市更新作为高质量发展的主要路径，城市角色正从空间载体转向产业转型和经济创新的功能平台。存量空间存在多元产权叠加、使用效率不高等问题，规划工作需从蓝图绘制转向注重实施、保持灵活、凝聚共识的综合解决方案，行业需突破传统模式束缚，构建空间、产业与经济活动协同的新价值链条。对于存量发展时代的规划方向，会上诸多规划师从不同角度提出专场报告。

低效用地再开发：政策与实践协同深化。低效用地再开发专场系统梳理了政策演进脉络。自2013年试点启动以来，政策导向从盘活闲置土地转向完善节约集约利用机制，实施范围扩展至城乡建设用地及集体土地。会上重点分享了台州、金华等地的实践经验：台州建立“体检—更新—实施—评估”闭环管理体系，通过“肥瘦搭配”策略提升项目灵活性；金华形成了“土地—规划—政策”一体化的运作模式，探索多元改造机制激发社会资本活力。针对集体经营性建设用地盘活难题，专家提出需在制度创新、现实约束与市场机制间寻求平衡，通过多元路径实现资产增值。

高质量发展：城市更新迈向系统治理。高质量发展目标下城市更新专场聚焦专项规划转型与实践创新。会议提出“无体检不更新”理念，强调城市体检与更新的一体化推进。大连、海口两地案例显示，更新专规正从空间文本转向综合治理方案，通过诊断研判、空间策划与运营机制创新，实现存量资源优化配置。针对苏州等地面临的资金单一、征拆困难、政策模糊等痛点，专家建议规划编制需跳出技术框架，回应政府治理核心诉求，以“务实+创新”破解发展瓶颈。

深圳实践：探索市场化与规范化融合。深圳城市更新专场展现了先行城市的创新探索。深圳已形成市场化主导的更新模式，当前重点推进城中村、工业区、居住区及片区综合开发。在旧工业区改造中，形成“前端策划—中期改造—后端运营”的系统流程，产业策划与运营贡献约70%的成效价值。针对资金难题，龙岗、福田等地探索片区统筹开发模式，通过央企国企全周期参与实现资源整合。城中村提质增效方面，南山三个村落分别打造人才聚落、生态聚落和隐世聚落，为存量用地再开发提供多元样本。

对话交流共话行业转型与能力建设

圆桌对话环节，多位总规划师及业务负责人围绕行业发展展开深度探讨。深规院城市更新专家王嘉提出，城市更新项目需兼顾政府委托与主动培育，规划价值在于通过资源整合将高风险片区转化为高价值区域。针对行业困境，钟文辉指出，传统盈利模式难以为继，需转向轻资产运营与精细化管理。李启军强调，深规院将以综合解决方案为核心，构建“政策—规划—实施”贯通能力，建立产品化创新体系，推动成果转化落地。

会议总结指出，本次交流会通过三地实践案例分享与多元观点碰撞，形成了城市更新的系统性思考。未来，深规院将持续深化政策研究与技术创新，聚焦项目落地与长期运营，强化多主体协同与产业链协作，以专业化能力破解存量治理难题。作为城市高质量发展的重要推动者，深规院将不断完善可复制、可推广的实践路径，为城乡空间优化与可持续发展提供坚实支撑。

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