美的置业主动现房：30省试点背后，谁在真正行动？

2023年至今，中央多次提及改革商品房预售制度。去年底的全国住房城乡建设工作会议把现房销售列为年度重点，《十五五规划纲要》写进了"有力有序推进现房销售"。全国超过30个省（市）已经启动试点。

政策推了三年，真正动手的房企有几家？答案是一个巴掌数得过来。美的置业是其中动作最大的那一个——而且在政策明确推动之前，就已经做了决策。

为什么大家不动？核心原因是账算不过来。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉把账拆得很清楚：预售制下从开盘到回款大约半年到一年；现房模式下，从拿地到竣工再到销售，最乐观也要两到三年。销售周期拉长三到四倍，同等规模的资金多沉淀两三年，融资成本同步放大。国联民生证券的研究报告也指出，现房销售拉长经营性现金流回正周期，对房企的产品品质、运营效率和融资能力都提出了更高要求。

更关键的是，市场上大部分"现房"根本不是主动选择的结果。广州截至2025年上半年的数据显示，商品住宅可售库存1447万平方米中，现房742万平方米，占比51.3%。普睿数智广佛首席分析师肖文晓指出，这些现房多数集中在南沙、增城等外围区域，是2022至2024年间入市项目因去化不及预期"被动"变成的库存。增城朱村板块甚至有楼盘直接封盘。

所以行业面临的问题不是"要不要做"，而是"谁有资格做"。主动现房需要三条：资金底气——不用靠预售回款续命；产品能力——成品经得起购房者现场审视；运营耐心——接受更慢的资金回收节奏。

美的置业三条都占。2025年财报：总资产约96.3亿元，现金约16.5亿元，营收约41.49亿元，同比增长约11.4%，归母核心净利润约5.59亿元，同比增长约16.9%，毛利率约32.9%，三条红线持续绿档。这样的财务结构意味着"不怕慢"。

制造业基因是另一个底座。美的控股出身，做产品的逻辑是先造出来、检验合格，再交给消费者。君兰玥项目上，室内梁柱墙体垂直度和平整度国标允许误差30毫米，美的置业内控标准卡到15毫米以内，精工设计亮点超过200条。

君兰玥的节奏也值得关注：400多套房源一次性整体开发，全实景呈现。9月5日开放园林、样板间、会所和地库，12月10日正式开盘签约，明年1月底竣工。签约后约三个月交房。从拿地到开盘超过一年，比预售项目多出半年。

产品层面的规划同样值得细看：地下车库引入自然光、局部挑高4.2米；参照FIBA国际赛事标准的室内篮球馆搭配共享厨房、社区食堂等配套设施；六大静音体系覆盖楼层间、户间、室外三个噪音来源；可踩踏的中心大草坪遮荫率超过30%；户型摆脱承重墙限制，支持个性化定制。项目团队梳理了108个居住生活痛点，每个产品决策都有对应。

但复制难度很大。李宇嘉判断，现房销售推广需要供地端地价全面下降、融资端利率全面降下来、政策端营商环境全面创新，目前三条都不完全具备。广州4月底出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，5月花都区跟进"花八条"，但政策重心仍在去库存和刺激需求，对主动现房的土地定价、融资配套等核心问题尚未触及。预计第一批真正意义上的"主动现房"要到2028至2029年才会集中面市。

美的置业中部公司相关负责人的说法很朴素："主动现房的初衷很简单，就是为了解决期房的弊端。我们想让购房者告别不敢买、怕买错的焦虑。"

据悉，美的置业计划从集团战略层面全面推进"现房战略"，佛山鹭湖及多个城市新组团都将落地这一模式。政策推了三年，只有美的置业动了。这既是它的先发优势，也是它要独自扛的风险。

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